旅游度假地产赶在淡季前组团来京推介 已从投资型转变为刚需型 从投资、养老、气候、资产配置综合考虑是否购买
“我早在几年前价格高点时买了海南的房子，中途经过价格回落，直到现在还没有涨回原来的价格，这几年我一共也没去几次，想在想想，当初把钱留在北京买房，现在都涨了几倍了……”陈先生说起当初有些后悔。他对北青报记者说，旅游度假房不是不能买，而是要认真算好几笔账，知道心里到底想要什么再做决定。
最近几年，在天气影响以及高房价的双重压力下，越来越多的购房者把置业目光转向了旅游度假地产。而随着更多开发商的加入，旅游地产项目也面临着同质化的危险，知名房企们率先打起了特色牌，力求通过差异化留住更多购房人。特别是在这个刚刚过去的这个冬天里，碧海蓝天的旅游地产项目吸引了众多来自北方的“候鸟族”。眼瞅春天到来，南方的旅游地产项目也将随之转入淡季，也许是为了抓住最后的一波机会，包括碧桂园、绿地在内的多个旅游度假项目集中来京揽客。
而这样的旅游度假项目也的确让很多购房人产生冲动：碧海蓝天、气候宜人、销售说辞、服务到位、付款方式等等，就连某海外大盘都能创造每年100个亿的销售额，其中绝大多数来自于中国买家。种种迹象表明，旅游度假居住，将有望成为国人的刚性需求，但在强大的需求面前，大家也要综合算好几笔账。
旅游度假项目节后来京揽客
“您喜欢海景或湖景吗？50万起步的海景房，即可自住又能投资。”2月25日，包括碧桂园、绿地在内的多个开发企业，组团在金隅喜来登酒店举行了海南项目的推介会，穿梭其中的销售人员不断地询问着看房人的需求。碧桂园项目的销售小王就告诉北京青年报记者，他们销售团队在春节期间并没有放假，刚刚结束了在海南售楼处的接待，就跟着返家工作的客户跑到了北京，举办推介会。并且还专门拿出了一栋高层板楼，可以现场签约，邀请了不少的潜在购房人。
杨文（化名）就是这样的购房者，在展会现场，杨文告诉北青报记者，他的合作伙伴在广东，经常广东北京两头跑，但却一次也没有去过海南的项目实地考察，只是听销售说项目临海，不远处还有高铁，而且还将建成于与广东的跨海大桥，于是就闲来无事看看。结果发现酒店的宴会厅里有两、三百人，很多人还在交定金签合同，于是除了首次来访的新客户，这些海南项目还邀请了很大比例的老客户，这些人都参加过项目组织的旅游看房团，当时未下决心，这次被开发商一起邀请参会的。潘军（化名）就是其中的一员， 他告诉记者，最初只是抱着到现场领取小礼物的心思来参与一下的，没想到现场这么多人，一些好的观景楼层几乎都得靠抢，也正是在这样的氛围感染下，潘军也交了定金，定下一套。
“这里均价才7800元/平方米，最小的两居室户型总价五十多万元。”潘馨不住感叹，在北京待久了，她很想念海南的悠闲与舒适。
如今，像杨文、潘军这样的中产阶层越来越多，对于新生活方式的渴望正在催生旅游地产的愈发紧俏。
“半天，整整一栋楼，一扫而光。”小王透露，本来计划是周六周日两天来推介项目，没想到一天就把新开的楼座全卖光了，周末看来可以休息了。
旅游地产由投资转为刚需
不难发现，即便是春节已过，旅游地产的项目仍获得了不少购房人的青睐。曾引入多个旅游地产项目来京的北京房展秘书长郑向东表示，以前大家都是抱着投资角度去看旅游地产，而如今更多的是刚需。
“海南的房子不算贵，每年过去度假成为一生活方式。我买房更多是为了健康和舒服，至于投资收益和回报，并未太看重。”潘军这样表示。
郑向东认为，旅游地产在房地产调控下可能成为一个突破点，既然在一、二线城市没办法置业，旅游地产就会成为一个新目标。
以海南为例，海南省统计局数据显示，2016年1到11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%；销售额1290.98亿元，增长51.2%。同时，全省房屋销售均价均在9800元/平方米左右，增长4.6%，增速比上月提升2.3个百分点。
事实上，大家已经单纯从为投资买房转移到为健康买房，旅游地产的价值正在不断被发现。
“中国一些地方严重的雾霾让很多人无法在冬天安全居住，以海南为代表的旅游城市作为中国的净土在天时的配合下正在开始新的一轮大发展。”郑向东告诉北青报记者。
也有业内专家表示，现在的旅游地产在经过了最初的快速布局后，现在重点再向提高入住率转移。以海南为例，海南政府出台了“双暂停”政策，一方面是为了去库存，另一方面是为了让海南房地产转型。使未来海南旅游度假项目的入住率得到提高。同时，开发商经营+销售模式会让海南配套、养老、养生设施更加完善，让海南的购房者从一个候鸟型度假型向居住型转变。
房企扎堆 知名房企率先向差异化转变
旅游地产逐渐火热的同时，也伴随着开发商们不断加大地投入。恒大今年初宣布要发力文旅事业，成立新的旅游集团，销售目标800亿元；万达拟在天津投资千亿开发文化旅游项目。旅游地产已经成为房企大佬角力的重要战场，并购、转型、退出成为行业的关键词。经历了2013-2014年的野蛮成长，旅游地产已经从小规模、单一形态转向大规模、综合体形态，涉及的市场范围也从国内延伸至国外。
数据显示，2016年中国新增的723个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%。大型房企整合并购行为最为突出，中小企业与大中型企业的差距都越来越大。包括万达、恒大、万科、碧桂园、雅居乐、绿地、观澜湖等众多知名房企均已进军旅游地产。
房企之间竞争的加剧，也让旅游地产从最初追求规模的粗犷式发展向细致化转变。比如以文化演艺为特色的宋城集团、以主题公园运营为核心的长隆集团以及商业运营为优势的阳光100等企业。包括结合自身特征的万达的商旅文综合体模式、绿城的养老养生度假模式等，各大房企都结合自身优势加强自身项目的竞争力。
正是在各大房企轮番高强度引导下，越来越多的消费者开始接受异地置业、度假的生活模式，受欢迎的旅游地产项目也日渐增多。
业内人士认为，政策的利好也加速了旅游地产的盛况空前。但同时，竞争的加剧也很可能带来旅游地产的一波洗牌，有各自特色的旅游地产项目将更具竞争力，而同质化严重、配套无法兑现的项目将很难再吸引到购房人。
部分旅游地产变身“特色小镇”
类似海南、云南这种传统的旅游地产热门区域，其得天独厚的自然环境足以吸引购房者前去购买，而一些并不热门的区域的旅游地产项目则在其他噱头上花费了不少心思，最近最热的风口“特色小镇”就是近期最常被开发商提及的。
2016年7月，住建部、国家发改委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出到2020年，我国要培育1000个左右特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。截至目前，全国几乎所有省市自治区都明确地提出了当地的小镇建设计划，国家及各省市自治区也相应推出了土地、租金、税费及金融方面的支持政策。各方面利好让房企看到了机会，多个上市房企也都宣布了自己的特色小镇建设计划，迎风而立。
在部分房企的特色小镇计划还在研究、规划和选址阶段时，一些旅游地产大盘已经摇身一变，改称“特色小镇”。这类“小镇”与原来的旅游地产大盘开发的实质并无不同，不同的只是戴上了“特色小镇”这个位于风口的帽子。
中国房地产业协会商业和旅游地产委员会秘书长蔡云介绍，特色小镇概念范围很广，目前房地产企业投入运作的主要是以旅游小镇为主。特色小镇的关键还是要与产业的结合，形成产业的聚合效应，一方面带动当地经济社会发展，一方面吸引外来人口进入。蔡云透露，此前她就考察过广东某地某开发商打造的小镇，引入的产业并没有与当地经济融合，而是成为了开发商的销售道具，如果项目卖完了，这些开发商带来的产业撤出，这些在此购房的客户生活将面临很大不便。
泰禾集团董事长黄其森接受采访时就表示，特色小镇的重点在于“特色”，要建的是“一流的小镇”而不是“九流的城市”。在他看来，特色小镇的建设要规划在先，保留文化风貌，更不能贪大求洋；其次要注重产业的导入、人口导入、技术导入等，要具备提供优质配套服务的能力，加强后期管理、维护和运营，保障特色小镇可持续健康发展。另外，黄其森认为，在择址方面，核心城市辐射范围内的小镇建设更容易成型，相反，在基础条件不甚成熟的地方空降一个小镇的难度很大，小镇建设也不能是纯房地产开发。
某开发商投资发展部负责人也透露，他们在选择投资小镇建设时也主要关注一二线城市周边的地块，这些区域一方面具备培育产业的先天优势，另一方面也顺应大城市人口疏解的整体政策，双城生活较易实现。
旅游度假置业要算好几笔账
这一轮的旅游地产热，在蔡云看来，与中产阶级的消费需求理念的升级分不开关系。中产者的消费，一是注重品质、品牌、品类，二是注重体验、享受和休闲，三是需要差异化。而他们的消费需求和消费行为也在不断升级，非生活必需品的消费占比逐渐增大，旅游地产就逐渐走入了大众生活，不再是简单的奢侈品。
不过，蔡云提醒，无论是在传统的旅游目的地，还是新兴的特色小镇置业，对于自身需求的分析和适应性的评估仍十分重要。这里的适应性就包含多个方面。
首先，气候的适应性。在潮湿的南方置业，很多习惯了北方干燥生活的人是难以适应的，短期居住还好，而居住时间一长，身体就容易出现各项疾病，尤其是很多旅游地产的居住使用者都是老人，身体的适应能力和抵抗力更差。
其次，配套的适应性。对于旅游地产，简单的生活配套一般较容易满足，但医疗、教育等核心配套在不少旅游地产热门目的地都还比较欠缺，当居住在那的老人和孩子身体出现不适应的症状时，无法得到及时医治也是一些旅游地产的致命伤。
第三，服务的适应性。很多旅游地产后续的服务人员都是雇佣的当地无业居民，未经过系统的培训和学习。一线城市的购房人入住后在服务方面会有很强的不适应感。此前《广厦时代》也报道过，旅游地产收房后面临的一系列问题，包括房产证的办理等问题都可能给购房人带来不适应感。
第四，此类项目是否具备资产配置价值。真正的资产配置价值是有钱时可以把资金投向有价值的地方，当缺钱时可以短时间内变现。而旅游度假置业最大的问题就是库存量太大，基本都是超级大盘。买的时候也许门庭若市，但如果要出手的话更有可能门可罗雀，至今鲜有听闻有人卖旅游度假二手房能赚到钱的。
第五，养老需求将成为旅游度假置业的主要需求之一。目前，养老与旅游度假结合得越来越紧密。很多原本没有养老概念的楼盘也纷纷“蹭”热点，大打“孝心房”、“全龄社区”牌，往社区里增加食堂、诊所、屋里安装呼叫器，就可以入市了。但殊不知，真正的养老并非这么简单，它是需要政府、社会、社区、设备、保障系统、子女多方面因素合力才能打造的系统工程。
在旅居生活已经逐渐走入大众，旅游地产的选择更加丰富的背景下，如何选择一套适合自己的旅居房，还是需要购房人自己算好账。
文/本报记者 李桁 门庭婷
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