1912年初，隆裕太后偕宣统帝溥仪在乾清宫颁布退位诏书。“关于清帝逊位后优待之条件”，第三款规定：“大清皇帝辞位之后，暂居宫禁，日后移居颐和园，侍卫人等，照常留用。”也就是让逊清皇室先在紫禁城居住，然后再移居颐和园。溥仪退位后，颐和园也作为逊清皇室的私产，归清室内务府管理。在帝制已被废除的形势下，社会各界强烈要求将颐和园对外开放。
庄士敦力促溥仪移居颐和园
民国二年（1913年）四月二十四日，步军统领衙门（清代机构，民国初本打算撤除，后因能弥补民国警力之不足，直到1924年裁撤）制定了《瞻仰颐和园简章》，根据该简章的规定，所有参观者必须经外交部批准，发给门照后并通知清室内务府，才能入园参观。后来，又改为外国人参观由外交部批准，中国人参观则由内务部或步军统领衙门办理。同时，对于参观颐和园还有人员身份的限定，即只允许“政、党、军、学界”人员参观，而“女界”不得入园，并规定各界每次入园参观者仅限10人，且三天前就得将参观者的姓名、年龄向有关部门进行申报后才能入园参观。即便如此，颐和园限定在农历每月逢六日才开放，每次参观时间为上午9时至下午6时。
这一时期，颐和园远不是真正的开放。没多久，北洋政府财政困难，政府还要给皇室400万元的经费，为增加收入，1914年5月，步军统领衙门与清室内务府形成默契，“于开放游览之中，寓存筹款之意”，颐和园正式向社会开放。
当时的《颐和园试办游园售券章程》，将游览时间定为每日早8点至下午4点，进门券每张售大洋一元二角，排云殿、南湖、谐趣园、玉泉山等处需另外购票。开放以后，每月平均卖票收入约2000元左右，并逐年增多。其中三分之二归清室内务府，三分之一由步军统领衙门掌握。
溥仪虽然已经退位，在紫禁城“暂居”了好几年，且一直没有主动搬出紫禁城而移居颐和园的打算。直到一个外国人的到来，才渐渐改变了这个局面。他就是庄士敦。
庄士敦（雷金纳德·F·约翰斯顿）是苏格兰人，曾获英国牛津大学文学硕士学位。自1898年起，庄士敦历任香港英总督私人秘书等职务。他曾遍访中国名山大川，熟悉各地风土人情，还通晓中国历史，是个“中国通”。
1919年3月，由李鸿章之子李经迈推荐，经当时的民国总统徐世昌与英国公使馆联络，庄士敦被清王室聘为溥仪的英文教师，来到紫禁城执教。他的到来，给溥仪带来了很多西方的信息，还有西方的生活方式。
庄士敦还力主溥仪对内务府进行改革，其中一项就是极力主张清室移居颐和园。庄士敦认为移居颐和园有利于溥仪在身体、精神和智力方面的健康发展。
经过与内务府断断续续的斗争，1924年5月23日，庄士敦被溥仪任命为颐和园的主管，就在这一天溥仪还决定和皇后一起去游访颐和园。没过多久，1924年11月，溥仪被冯玉祥赶出紫禁城，庄士敦的职务也便中止。庄士敦主持颐和园管理的时间不过短短五六个月。在这段时间里，他为管理和整顿颐和园采取过一些积极有效的措施。
最初，面对颐和园内机构的臃肿、人员众多的现状，庄士敦把那些只领薪水而不干实事的人称为“食客”，有机会便裁减冗员。颐和园里一位身居要职的官员去世，立即有人向庄士敦推荐继任者，而庄士敦却宣布这一职位是多余的，予以撤销。
另外，庄士敦还引进了招投标的先进理念。当时颐和园里一些年久失修的建筑物要重新修整时，有人向庄士敦介绍了两个承包商，他们多年来一直承包颐和园中的修缮工程，庄士敦原以为他们干得很好，就让他们提出个临时的估价，不料价格高得惊人。于是，庄士敦决定实行广告招商投标，他在北京城里报纸登广告，密封估价，价低者承包。这一新鲜动作，不仅使颐和园里的官员大为吃惊，报纸也议论纷纷。但此法效果非常好，最后中标者的报价仅仅是海淀那两个承包商报价的七分之一。庄士敦的一些措施使得颐和园的局面大为改观。
文人雅士赏游颐和园
1924年11月，冯玉祥的“国民军”进驻颐和园后，民国政府的清室善后委员会和清室内务府将园内所有殿宇都进行了查封。在这一阶段，颐和园变动不大，且依然实行对外售票开放的政策，门票维持不变。
当年一些文人墨客的游记，记载了颐和园的诸多细节。1925年，在北京大学任教的吴虞，于7月9日（农历五月十五）的日记中，记载了几天前，他带家人到颐和园游览的情况：
五月十五日（旧历），星期四，阴晴不定。同三女四女，坐汽车游颐和园。往来车费十元，酒资洋一元。门票洋一元二。入排云殿又买票，每人洋五角，谐趣园又买票，每人洋二角。西餐洋十元，饮茶洋七角六。汽车场停车费三角。购买的颐和园图一张，洋一角。四女为予买枣木手杖一根，洋五角……湖中有舟，游湖可三元则至五元。
吴家父女三人游一次颐和园，竟花去大洋30多元，而根据吴虞同时期的日记可知，他在北大的月薪是260元，当时一般家庭的月收入在10元左右，一次游园，花去了一般人家近三个月的工资，如此昂贵的票价，自然不是平民百姓所能承受。
1928年7月1日，民国政府成立“内政部颐和园管理事务所”，接管清室办事处颐和园事务所，颐和园自此正式成为公园。
尽管颐和园的门票比当时的其他公园要贵，但“湖山幽胜，殿宇崇弘”的颐和园还是受到部分人士的喜欢，特别是附近的燕京大学、清华大学等高校的学子们可以在春假、秋假时，购买预先出售、低于正常售价的门票，借此一窥皇家苑囿的真容，因此颐和园的游人日益增多。
颐和园也颁布了《临时保管殿宇及严申门禁的办法》，并逐渐建立起配套的一系列管理制度。除此之外，当时排云门内作为古物陈列厅开放，颐和园还用玻璃罩盛贮文物，厅内“设绳网加以指路牌，分析出入口、上下道，以免游人拥挤，使不得陈列几案。”一时间，颐和园呈现出浓厚的文化气息。
许多文化人曾到此游览，并留下了无数佳话。上世纪三十年代，张大千客居颐和园，他的“密友”溥心畲常到颐和园做客。一天，两人在颐和园谈起苏东坡的诗、文、词，两人谈兴颇浓。张大千画兴勃发，在纸上寥寥数笔勾勒了一叶扁舟，舟上一人仰首而坐。溥心畲心领神会，以宋元笔法补上赤壁山水，张大千不由大笑道：“好一幅《东坡居士赤壁夜游图》！”
张伯驹租住颐和园
民国成立后，为了维持逊清皇室的开支，颐和园内的大量房屋对外出租。当时的听鹂馆、佛香阁、谐趣园、石舫、龙王庙等建筑都被出租，商人在这些建筑里开设了食堂、茶座、摄影室等。
1928年民国政府接管颐和园后，鉴于颐和园绝佳的风景，出租业务极有市场。1929年，颐和园管理事务所将全园存量房屋加以整修，开始向个人提供租住服务，并把园内出租房屋定位为“高尚休憩之所”。
为了便于规范管理，满足不同租住者需求，事务所按照房屋原有使用功能、地理位置、周边环境、面积大小、室内装陈等情况，将房屋分为甲、乙、丙三等，到1936年共有60余处房屋出租。
鲜为人知的是，收藏家、书画家张伯驹当时就是租客之一。1938年春，他租住在颐和园排云殿西侧的云松巢，入住后，他曾写过一首小诗：“池水昆明映碧虚，望洋空叹食无鱼。粗茶淡饭仪如旧，只少宫詹注起居。”诗后小注说：“云台晚岁艰困，租居颐和园。一九三八年，余亦于颐和园租一房舍，时相往来。”张伯驹注释中提到的“云台”即是袁世凯的长子袁克定，他们两人的住所相距不远。
张伯驹与袁克定相当于远房的表兄弟。张伯驹因其伯父张镇芳无子，便过继给了张镇芳，张镇芳是袁世凯长兄袁世昌的妻弟，由于这层关系，两家来往比较多。据说，当时张伯驹去拜访袁克定，袁克定正在用餐，吃食寒酸，吃的是窝头片就咸菜，但袁克定还像过去似的胸戴餐巾，正襟危坐，张伯驹不禁感慨万千，写下了上面的那首调侃诗。
有趣的是，诗中有一句“望洋空叹食无鱼”，或许说的正是颐和园里一段关于鱼的趣事。
1928年，颐和园回归民国政府管辖后，改作公园对外开放。昆明湖作为北京西郊重要的湖泊之一，水产丰饶。新设立的管理颐和园事务所打算售卖昆明湖中的鱼，作为一条增收的捷径。
颐和园卖鱼的消息传出后，北平市民争相购买，都以能吃到“皇家鱼”为荣。然而好景不长，由于湖鱼数量逐渐减少，鱼价也越来越高，市民开始不满起来。
同年，河北省宛平县一位韩忠悃的人，申请承包颐和园昆明湖的渔业，“扩充利源，兴办渔业，维持湖山风景。”韩忠悃曾做过河道勤务，有水产养殖经验，并愿按照政府的承办准则施行。经事务所上报，北平特别市政府核查后，向韩忠悃颁发了捕鱼执照，准予开办渔场。
韩忠悃承办渔场后，很多商人发现昆明湖每年出鱼数量巨大，获利颇丰，他们便联名向北平市政府请示：“该园渔业自开办以来，所产数量巨大，但湖内荷花水藻等物破坏严重，妨碍出产，应另行投标招商，以最多数承办。”北平市政府也考虑到昆明湖渔业的长期发展需要，便在韩忠悃承租合同到期后，重新投标招商。
从档案材料来看，此后有五六家渔商承租了昆明湖的渔场。而在这一阶段，基本上没有一位商人能够完成合同承包期并续租，更有甚者还未期满便自行宣布退出经营。这是为什么呢？
据档案记载，商人在获标开始经营之后，便大肆捕捞湖中的游鱼，并高于市场价出售，当湖中可卖之鱼捕捞得几近枯竭时，商人也早已赚得钵满盆溢。但因为放养鱼苗，护育鱼苗生长需要一定的周期，这段时期就无利可图，所以很多商人在此时放弃承包渔场。北平市政府在经过了近十年的招商承办之后，制定了《昆明湖渔场售鱼投标须知》，将盈利的主动权把握在自己手中。
由于昆明湖的“皇家鱼”热销，北平市面上甚至出现了冒牌货。当时，政府还专门安排人员负责检查昆明湖所出之鱼的销路，每日上午从昆明湖打捞上来的鱼，须经专人同商家一同运至市场，政府在市场内部设置固定摊位，并设标识牌标注“昆明湖所产之鱼”。
1949年北平和平解放后，颐和园被人民政府接管，开始清退遗留在园内的私人租户，昆明湖渔场也逐渐消失在人们视野里，颐和园迎来了新生。
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